Comprar casa en Mérida, sin rodeos.

01Quién puede ser dueño

¿Puede un extranjero tener casa en Mérida?

Sí. Mérida está dentro de la zona restringida de México, la franja de 50 km desde la costa y 100 km desde las fronteras, así que un extranjero que compra casa aquí la adquiere a través de un fideicomiso: un contrato bancario en el que tú eres el beneficiario. Dura 50 años, se renueva y te da pleno derecho a habitar la casa, rentarla, remodelarla, venderla y heredarla. El banco tiene el título en papel; la casa es tuya en todo lo que importa.

Los mexicanos reciben escritura directa a su nombre, sin fideicomiso. La residencia no cambia esto: un extranjero con residencia permanente también compra con fideicomiso. Un extranjero también puede comprar a través de una sociedad mexicana, pero en la zona restringida esa vía es solo para inmuebles de uso no habitacional; no sirve para la casa de la familia.

02Gastos de cierre

Lo que de verdad cuesta comprar.

En Yucatán los gastos de cierre los paga el comprador. Aquí está cada concepto, quién lo cobra y cuánto suele ser.

El ISAI se calcula sobre el mayor de tres números: el precio, el valor catastral y el avalúo. Las tasas son la tabla escalonada del artículo 60 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida: cada tasa se aplica solo a su tramo del valor. Las casas en otros municipios, como Conkal o Progreso, siguen su propia tabla. Lo demás son rangos típicos de Yucatán, los mismos que usa la calculadora de Balam. La cotización por escrito del notario es la última palabra.

Un ejemplo práctico: una casa de 4,000,000 MXN

Montos en dólares convertidos a 17.70 MXN por dólar. La calculadora usa el tipo de cambio del día, así que sus totales se mueven un poco con el peso.

Así que presupuesta más o menos entre 5 y 8% además del precio en la mayoría de las casas. Si eres comprador extranjero, cerca del tope de ese rango, y por encima en una compra pequeña, donde los costos fijos del fideicomiso pesan más. ¿Quieres tus propios números? Usa la calculadora de Balam: pon cualquier precio, en pesos o en dólares, y te desglosa cada concepto.

03Quién paga qué

Quién paga qué.

04Cómo se mueve el dinero

Cómo se mueve el dinero.

El saldo se paga por transferencia bancaria, al firmar, a la cuenta que señala la escritura. En México no hay escrow al estilo estadounidense como estándar, así que el saldo no se mueve hasta que el notario tiene el expediente completo y ambas partes están en la mesa. Un anticipo suele entregarse antes, al firmar el contrato de promesa. Lee qué dice sobre recuperarlo si el expediente no se completa, y pide al notario que lo revise: en Mérida, una promesa en la que se entrega parte del precio puede causar por sí sola el ISAI.

Pagar desde una cuenta de EE. UU. o Canadá es normal. La escritura registra el valor en pesos del día de la firma, lo que importa después para tus propios impuestos cuando vendas.

05Siete pasos

Siete pasos del mensaje a las llaves.

1. Ver. En persona o por videollamada. Pide los documentos de la siguiente sección antes de enamorarte. Días
2. Ofertar. Por escrito, con el precio, lo que incluye y tus tiempos. Unos días
3. Contrato de promesa. Con un anticipo, normalmente de 5 a 10%, y una fecha para firmar. Una semana
4. El expediente. El notario revisa título, gravámenes, catastro, predial y agua, y ordena el avalúo. 1 a 2 semanas
5. El fideicomiso. Solo compradores extranjeros: el permiso SRE y el banco, o la cesión del fideicomiso que ya tiene el vendedor. 3 a 6 semanas
6. Firma. Ante el notario. El saldo se transfiere al firmar. 1 día
7. Llaves. Te mudas o empiezas a rentar. La escritura inscrita llega unas semanas después. Listo

Comprador mexicano: de dos a cuatro semanas con el expediente completo. Comprador extranjero: de cuatro a ocho semanas si el trámite del fideicomiso corre en paralelo al expediente del notario; el paso 5 es la diferencia.

06Comprar desde fuera

¿Tienes que estar aquí para cerrar?

No. Puedes firmar mediante un poder, que usa alguien de tu confianza ante el notario. Otorgado en un consulado mexicano, está listo para usarse. Otorgado ante un notario de tu país, además necesita apostilla, traducción oficial al español y protocolización ante notario mexicano. La mayoría de los compradores viaja una vez para ver la casa y otra para firmar. Cualquiera de los dos viajes se puede saltar; el segundo es el divertido.

07Seis revisiones

Seis revisiones antes de ofertar.

En Mérida los anuncios suelen traer un precio y poco más. Antes de ofertar por cualquier casa, con quien sea, pide estas seis cosas. Balam le llama el Expediente MBH.

Mira las seis aplicadas a una casa real: el Expediente MBH de Casa Mila.

08Tierra ejidal

Tierra ejidal: aléjate.

La tierra ejidal es tierra comunal regida por la ley agraria. Mientras no haya pasado a propiedad privada (dominio pleno) y esté inscrita, no se puede vender con certeza, y un extranjero no puede tenerla de ninguna forma. Alrededor de una ciudad que crece como Mérida, aparecen seguido terrenos ejidales baratos. La tierra ya convertida, con su propio folio en el Registro Público, se compra como cualquier otra; si una casa o un terreno no lo tiene, aléjate, por bueno que parezca el precio.

09Rentarla

Rentarla después.

Puedes rentar la casa que compres en Mérida, a largo plazo o en Airbnb. Tres cosas antes:

• Genera impuestos en México. Te conviene tener un RFC y un contador que trabaje con dueños extranjeros.
• Revisa el reglamento. Las casas dentro de una privada siguen su reglamento, y algunas limitan las rentas cortas. Léelo antes de ofertar.
• Pide números reales. La proyección del vendedor es una suposición; los reportes de pagos son un registro.

10Dónde buscar

Dónde buscar.

Seis zonas por las que más preguntan los compradores, del norte al centro:

Míralas en el mapa.

11¿Es segura Mérida?

¿Es segura Mérida?

Yucatán registra de forma constante algunas de las tasas de homicidio más bajas de México, y en la encuesta trimestral de seguridad urbana del INEGI (ENSU) Mérida suele aparecer entre las ciudades donde la gente se siente más segura. Como en cualquier lugar, recorre la calle de noche antes de comprar en ella.